2026/03/15
新潟市で「賃貸 vs 民泊」どちらが儲かるのか？
最近頂く空き家相談の中で必ず聞かれる質問があります。
「この空き家、賃貸と民泊どちらが儲かりますか？」
結論から言うと、条件によって全く違います。
ただし
・イニシャルコスト
・ランニングコスト
・税金
・収益
を全て比較すると見えるくる真実があります。
今回は、新潟市のリアルな数字をベースに空き家活用の収益構造を完全比較していきます。
新潟市の空き家事情
新潟市でも空き家が急増しています。
最新の住宅・土地統計調査では
・空き家数
約5万戸
・空き家率
13.1％
となっています。
地方都市としては平均的ですが、問題は「使われていない空き家が増えている」ことです。
つまり今後、空き家を活用できる人はチャンスになります。
空き家活用の2大モデル
現在、日本で主流の空き家活用は2つです。
①賃貸住宅
長期入居者に貸すモデル
特徴
・安定収入
・手間が少ない
・融資がつきやすい
②民泊
旅行者に短期貸し
特徴
・高収益の可能性
・運営手間が多い
・法律規制あり
新潟市の賃貸相場
新潟市の賃貸相場は地方都市らしく比較的安いです。
| エリア | 平均家賃 |
| 中央区 | 約5.2万円 |
| 東区 | 約4.4万円 |
| 北区 | 約4.7万円 |
戸建賃貸の場合
平均 約7.6万円/月 というデータもあります。
つまり年間家賃は、7.6万円 × 12ヶ月= 約91万円です。
新潟市の不動産投資利回り
実は新潟市は、全国トップクラスの利回りと言われています。意外ですね。
平均利回り
| 物件 | 利回り |
| 区分マンション | 16.19% |
| 一棟アパート | 17.80% |
| 一棟マンション | 14.55% |
地方都市は、価格が安いから利回りが高いという特徴があります。
民泊は本当に儲かるのか？
では民泊はどうでしょう。
民泊の収益は次の式で決まります。
売上= 宿泊単価 × 稼働率 × 日数
例：1泊12,000円、稼働率50%、年間12,000 × 365 × 50%= 約219万円
つまり、賃貸の2倍以上になる可能性があります。
しかしここには、大きな落とし穴があります。
民泊には法律制限がある
日本の民泊は住宅宿泊事業法という法律があります。
最大営業日数年間180日です。
実際の売上は、12,000 × 180 × 稼働率になります。
仮に、稼働率60%なら、12,000 × 180 × 60%= 約129万円になります。
つまり、賃貸と大差ないこともあります。
民泊の本当のライバル
民泊のライバルは、賃貸ではなくホテルです。
ホテル価格は、コロナ後かなり上昇しています。
そのため観光地では民泊が急増しています。
ただし新潟市の場合観光地ほどの需要がないため、立地がかなり重要になります。
空き家活用のリアル
まとめると、
賃貸が向く物件
・住宅地
・駅から遠い
・住宅需要がある
民泊が向く物件
・駅近
・観光地
・古民家
・駐車場付き
ということです。
空き家活用の最大の誤解
多くの人は、収益だけを見ます。
しかし本当に重要なのは、コストです。
民泊は
・家具
・清掃
・管理
・OTA手数料
などがかかります。
これを知らずに始めて、赤字になるケースが非常に多いです。
安易なシミュレーションは危険です。
出来るだけリスク回避したいのであれば、経験者やプロに聞いてみてください。
