2026/03/17
新潟市「賃貸 vs 民泊」ランニングコスト完全比較
前回の記事では、空き家活用のイニシャルコストを比較しました。
結果は、
賃貸：約217万円
民泊：約470万円
つまり、民泊は初期費用が約2倍でした。
しかし実は、投資で最も重要なのは、ランニングコスト（運営費）です。
なぜなら、毎年ずっと発生するからです。
今回は、新潟市の空き家をモデルに、リアルな年間コストを完全比較します。
モデル物件
条件は前回と同じです。
築35年木造戸建
延床120㎡
駐車場2台
新潟市郊外住宅地
賃貸の年間コスト
賃貸は実は、非常にシンプルです。
管理費：賃貸管理会社へ支払います。相場は家賃の5％。
仮に家賃月7.6万円の場合、年間7.6万 × 12 × 5%＝4.5万円
修繕費：住宅は必ず壊れます。一般的には家賃の5〜10％を想定し、今回は、年間7万円とします。
固定資産税：新潟市郊外戸建の場合、年間約6〜8万円です。今回は7万円で計算します。
賃貸ランニングコスト
まとめると
| 項目 | 年間 |
| 管理費 | 4.5万円 |
| 修繕費 | 7万円 |
| 固定資産税 | 7万円 |
合計：約18.5万円です。
民泊の年間コスト
ここからが、多くの人が知らない部分です。
民泊はコストの数が多いです。
民泊コスト①清掃費
宿泊施設は、毎回清掃が必要です。
清掃相場は6,000円〜10,000円で、今回は8,000円とします。
年間宿泊数：稼働率60％ 営業180日 180 × 60%＝108泊
清掃費：8,000 × 108＝86.4万円
民泊コスト②OTA手数料
Airbnbなどの予約サイト手数料です。
一般的には15％なので、仮に年間売上130万円の場合、130万×15%＝19.5万円と計算します。
民泊コスト③光熱費
宿泊施設は、光熱費が高くなります。
年間
| 項目 | 費用 |
| 電気 | 12万円 |
| ガス | 8万円 |
| 水道 | 6万円 |
合計：26万円
民泊コスト④消耗品
宿泊施設は、消耗品が必要です。
・シャンプー
・洗剤
・トイレットペーパー
・リネン
年間：約10万円
民泊コスト⑤管理費
運営代行会社に依頼すると、売上の15〜25％なので、今回は20％で計算します。
130万 × 20%＝26万円
民泊ランニングコスト
まとめると
| 項目 | 年間 |
| 清掃 | 86万円 |
| OTA手数料 | 19.5万円 |
| 光熱費 | 26万円 |
| 消耗品 | 10万円 |
| 管理費 | 26万円 |
| 固定資産税 | 7万円 |
合計：174.5万円です。
ランニングコスト比較
| 項目 | 賃貸 | 民泊 |
| 年間コスト | 約18万円 | 約174万円 |
つまり、約9倍です。
民泊の利益は？
仮に売上、130万円の場合、売上130万−経費174万＝▲44万円
つまり、赤字です。
では、またまた民泊はダメなのか？
そうではありません。
民泊は、立地ビジネスです。
例えば
・駅前
・観光地
・温泉地
では、稼働率80％以上もあります。
その場合、売上は300万円以上になることもあります。
新潟市の民泊戦略
結論として、
郊外住宅地：賃貸
新潟駅周辺：民泊可能
観光地：民泊有利（例）・岩室温泉・月岡温泉・佐渡観光客
投資の本当の判断基準
重要なのは、表面利回りではありません。
本当に重要なのは実質利回りです。
つまり利益＝売上 − 経費です。
ここを計算しない投資は必ず失敗します。
次回は空き家活用税金完全比較を書きます。
ここは多くの人が知らない衝撃の事実があります。
実は、税金だけで利益が逆転するケースがあります。
