スタッフブログ
2026/07/15
【宿泊業管理】遠方にお住まいの方は要注意。「家主不在型」民泊は管理委託が法律上の義務です
こんにちは。住まいのリペアSAT（株式会社SAT）です。
「県外に住んでいるのですが、新潟の実家を民泊にできますか？」
私たちが宿泊業管理のご相談でいちばん多くいただくのが、実はこのパターンです。
親御様から相続した新潟の実家。
自分は東京や関東圏で暮らしていて、戻る予定はない。
売るのは忍びない、でも空き家のままでは傷んでいく。
そこで民泊を思い立つ、という流れです。
このとき、多くの方がご存じないのが今日のテーマです。
オーナーが住んでいない「家主不在型」の民泊は、国に登録された「住宅宿泊管理業者」への管理委託が法律で義務付けられています。
「自分でときどき帰って掃除すればいいのでは？」は、残念ながら通用しません。
今回は、この管理委託義務の中身と、管理業者が実際に何をしているのか、そして失敗しない管理業者の選び方を、管理の現場に立つスタッフの目線でお伝えします。
「家主居住型」と「家主不在型」あなたはどちら？
住宅宿泊事業法（民泊新法）では、民泊は大きく2つに分けられます。
- 家主居住型：オーナーがその住宅に生活の本拠を持ち、宿泊者を迎えるスタイル（ホームステイ型）
- 家主不在型：オーナーがその住宅に住んでいない、または営業中に不在になるスタイル
相続した実家の民泊化は、ほぼ確実に家主不在型です。
そして家主不在型では、住宅宿泊管理業の登録を受けた管理業者に、施設の管理を委託しなければなりません。
なぜ義務なのか。
理由はシンプルで、現場に責任者がいない宿は、ゲストにも近隣にも危険だからです。
深夜の騒音、ゴミ出しのトラブル、火災や急病。
オーナーが遠方にいては即応できません。
この不安を制度として解消するために、プロの管理者を置くことが法律に組み込まれているのです。
管理業者は何をしている？スタッフの一日をお見せします
「管理費を払う価値があるのか」を判断していただくために、私たち管理スタッフの実際の動きを、ある一日に沿ってご紹介します。
前日までに 宿泊者名簿の整備・本人確認の準備
法律で義務付けられている宿泊者名簿の作成・保存。外国人ゲストの場合はパスポート情報の確認も行います。
10：00 チェックアウト確認と客室点検
ゲストの退室後、忘れ物・設備の破損・床や建具のキズがないかを点検します。ここで私たちSATの場合、リペア部門があるので「点検で見つけたキズをその場で補修判断」まで一気にできます。
10:15 清掃・リネン交換
宿泊業の生命線です。寝具の交換、水回りの清掃、消耗品の補充。口コミ評価の大半は「清潔さ」で決まると言っても過言ではありません。
15:00 チェックイン対応
鍵の受け渡し、ハウスルールのご案内。外国人ゲストには外国語での施設案内も必要です。私たちは案内資料と翻訳ツールを組み合わせて対応しています。
夜間 緊急対応の待機
「エアコンが動かない」「鍵が開かない」といった連絡は、なぜか夜に集中します。
近隣の方からのご連絡窓口も管理業者の仕事です。
このほかに、2か月ごとの都道府県への定期報告、標識の掲示管理、ゴミ処理のルール整備など、書類仕事も相当あります。
「ときどき帰って掃除」ではカバーできない理由が、お分かりいただけるかと思います。
事例：東京在住のオーナー様、実家を民泊化するまで
実際の案件をモデルにした事例をご紹介します（特定を避けるため内容は一部調整しています）。
ご相談者は東京在住の40代の方。新潟市内の築35年の実家を相続し、当初は賃貸を検討したものの、「古い家をフルリフォームしてまで貸すのは投資が重い」と断念しかけていました。
私たちがご提案したのは、次の役割分担です。
- 建物：傷んだ床・建具はリペアで復元し、投資は水回りと寝具・消防設備に集中
- 手続き:消防署への事前相談から届出までの段取りを整理
- 運営：家主不在型として、当社が住宅宿泊管理業者として管理を受託
オーナー様が新潟に来たのは、最初の現地打ち合わせと開業前の最終確認の2回だけ。
開業後は、毎月の運営レポートで稼働状況と収支をご確認いただき、床のキズなどの補修も点検時に発見してご報告→承認→補修まで完結しています。
オーナー様の言葉が印象的でした。「実家が荷物だったのが、いまは月に一度レポートを見るのが楽しみになりました」。
管理委託は「義務だから仕方なく」ではなく、遠方オーナーが民泊を実現するための現実的な仕組みなのだと、私たちも改めて感じた案件です。
失敗しない管理業者の選び方チェックリスト
最後に、管理業者を選ぶときに確認していただきたいポイントをまとめます。
- 住宅宿泊管理業の登録番号を持っているか（国土交通大臣の登録が必須です）
- 管理費の内訳が明確か（清掃費・代行手数料・緊急対応費の線引き）
- 近隣対応の体制があるか（苦情窓口、駆けつけ対応）
- 報告の頻度と内容（稼働率・収支・建物の状態まで報告してくれるか）
- 建物の維持修繕まで見てくれるか（キズや不具合を「見つけて直せる」体制か)
- 地元に拠点があるか（緊急時の駆けつけ時間に直結します）
特に5つ目は見落とされがちです。
多くの管理会社は運営代行が専門で、建物のキズや傷みは「見つけても報告するだけ」。
修繕はオーナー様が別途業者を探すことになります。
私たちSATは住宅リペアも得意としていますので、「点検で見つけて、サッと直して、報告する」まで一社で完結します。
建物は民泊の商品そのもの。
その価値を維持し続けられるかが、長く選ばれる宿の分かれ目です。
まとめ
- オーナーが住まない「家主不在型」民泊は、住宅宿泊管理業者への委託が法律上の義務
- 管理業務は清掃・チェックイン対応から名簿整備・定期報告・夜間対応まで多岐にわたる
- 遠方在住でも、管理委託の仕組みを使えば実家の民泊化は現実的に可能
- 業者選びは「登録の有無」「費用の内訳」「建物の維持まで見てくれるか」をチェック
「県外にいるけど、新潟の実家をなんとかしたい」
その想い、私たちが現地の手足になって形にします。
建物の診断から届出のサポート、開業後の運営管理まで、まずはお気軽に住まいのリペアSATへご相談ください。
