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インバウンド需要の高まりを受けて、新潟でも「空き家を民泊にしたい」「投資物件として民泊を始めたい」というご相談が増えています。

民泊を始めるにあたって、多くの方がまず考えるのが「どんな部屋にすればゲストに喜ばれるか」というリフォームの計画です。部屋数を増やすために間仕切りを追加する、おしゃれな内装材を選ぶ、窓まわりをデザインに合わせて変える。こうした計画は大切ですが、民泊には消防法や建築基準法、届出の要件が関わってきます。

これらを知らずにリフォームを進めると、完成後に「このままでは営業できない」と言われ、工事のやり直しが必要になることがあります。今回は、民泊参入前のリフォームで特に起こりやすい落とし穴を整理します。

落とし穴①：部屋数を増やす間仕切りが、消防設備を変える

民泊で収益を上げようとすると、宿泊できる人数を増やすために、広い部屋を間仕切りで分けて寝室を増やしたくなります。

しかし、部屋を区切ると、それぞれの部屋に火災報知設備の感知器が必要になることがあります。ひとつの大きな部屋なら1個で足りた感知器が、部屋を3つに分けると3個必要になる、ということが起こります。感知器の配線は天井の中を通すため、天井を仕上げた後に追加するのは大がかりな工事になります。

さらに、部屋を区切ることで、奥の部屋から玄関までの避難経路が長くなったり、分かりにくくなったりします。その結果、誘導灯の追加が必要になることもあります（63記事）。

間仕切りの計画は、内装のデザインを決める前の段階で、消防設備への影響を確認しておくことが大切です。

落とし穴②：窓をふさぐと「窓のない階」と判断されることがある

デザインや防音、プライバシーのために、窓をふさいだり、小さくしたり、固定の格子をはめたりするリフォームもよく見られます。

ところが消防法では、建物の階ごとに、避難や消火活動に使える窓などの開口部が十分にあるかどうかを確認します。開口部が足りない階は「無窓階」と呼ばれ、普通の階よりも厳しい消防設備が求められることがあります。

おしゃれな内装のために窓をふさいだ結果、予定していなかった消防設備が必要になる、というケースがあるのです。また、建築基準法でも、居室には採光や換気のための窓が必要とされています。窓に手を加える場合は、消防と建築の両方の観点から確認が必要です。

落とし穴③：内装材やカーテンにもルールがある

内装材の選び方にも注意が必要です。

民泊が消防法上の「宿泊施設」として扱われる場合、カーテンやじゅうたんなどは、燃えにくい性能を持つ「防炎物品」を使うことが求められます。防炎物品には、それを示す防炎ラベルが付いています。デザインを優先して一般のカーテンを選んでしまうと、検査で交換を求められることがあります。

また、旅館業の許可を取る場合などでは、建築基準法の「内装制限」がかかり、壁や天井の仕上げに燃えにくい材料を使うことが求められることがあります。古民家風に木材をふんだんに使った内装や、壁一面の装飾パネルなどは、計画段階で確認しておく必要があります。

落とし穴④：民泊新法でも求められる「安全のための措置」

住宅宿泊事業法（民泊新法）の物件は、建築基準法上は「住宅」として扱われるため、ホテルや旅館に比べると建築上の要件は緩やかです。

ただし、民泊新法でも、宿泊者の安全を守るための措置が求められています。一定の条件にあてはまる場合、たとえば家主が不在になる物件や、宿泊に使う部屋の面積が一定以上になる物件などでは、停電時にも点灯する非常用照明の設置などの措置が必要になります。

「民泊新法だから住宅のままで大丈夫」と考えて照明計画を進めると、後から非常用照明の追加工事が必要になることがあります。照明の配線も、天井を仕上げる前に計画しておきたいポイントです。

落とし穴⑤：旅館業で始めるなら「用途変更」の面積に注意

年間の営業日数に上限のない旅館業の許可で営業したい、という方も増えています。2026年6月の改正で、1室からでも旅館業の許可を取れるようになりました。

旅館業の許可で営業する場合、建物の用途は建築基準法上「住宅」から「ホテル・旅館」に変わります。このとき、用途を変える部分の床面積が200平方メートルを超える場合は、建築確認の手続き（用途変更の確認申請）が必要です。

200平方メートル以下であれば確認申請は不要ですが、それは「手続きがいらない」というだけで、ホテル・旅館として求められる建築基準法の基準を満たさなくてよい、という意味ではありません。避難や防火に関する基準を満たしているかは、確認申請が不要な場合でも確認しておく必要があります。

また、古い空き家の中には、建てたときの完了検査を受けていない、あるいは増築を繰り返して図面と現状が違っている建物も少なくありません。こうした建物は、用途変更や許可の手続きで思わぬ壁にぶつかることがあります。物件を購入する前に、検査済証の有無や増改築の履歴を確認しておくと安心です。

落とし穴⑥：「消防法令適合通知書」が取れないと届出が進まない

民泊の届出や旅館業の許可申請には、消防署が発行する「消防法令適合通知書」が必要です。リフォームが終わってから消防署の検査を受け、そこで不備が見つかると、通知書が交付されず、届出や申請が進みません。

開業予定日を決めて集客の準備を進めていたのに、通知書が取れずに開業が遅れる。その間も家賃やローンの支払いは続いていく。こうした事態を避けるために、リフォームの計画段階で消防署に事前相談に行くことが重要です。

落とし穴を避けるための進め方

ここまでの落とし穴は、どれも「順番」を守ることで避けられます。民泊のリフォームは、次の順番で進めることをおすすめします。

①営業の形態を決める
民泊新法（住宅宿泊事業）、旅館業、特区民泊のどれで営業するかを決めます。形態によって、必要な設備や手続きが大きく変わります。

②物件の状態と書類を確認する
建物の構造、面積、検査済証の有無、増改築の履歴を確認します。

③間取りと宿泊人数の計画を立てる
何部屋に何人泊めるかの計画を、ざっくりと決めます。

④消防署と自治体に事前相談する
間取りの案と営業形態を持って、消防署と自治体の窓口に相談し、必要な設備や手続きを確認します。旅館業の場合は保健所への相談も必要です。

⑤設備の配線を含めた工事計画を作る
感知器、誘導灯、非常用照明などの配線を、内装工事の前に通す計画を立てます。

⑥内装のデザインを決める
防炎物品や内装材の基準を踏まえて、内装を仕上げます。

デザインから考え始めるのではなく、「営業形態→法令の確認→設備→デザイン」の順で進めること。これが、やり直しのないリフォームの基本です。

建築と消防と民泊を「まとめて」相談できる相手を

民泊のリフォームでは、建築基準法、消防法、住宅宿泊事業法や旅館業法と、複数の法令を同時に考える必要があります。内装業者は内装、設計者は建築、管理業者は運営、と担当がばらばらだと、それぞれの専門の「すき間」で見落としが起きやすくなります。

㈱SATは、二級建築士の資格を持つ代表のもとで、建物の調査、消防署や自治体への事前相談のサポート、設備の配線を含めたリフォームの計画、そして開業後の住宅宿泊管理業までを一貫してお手伝いしています。空き家の活用支援にも長く携わってきた経験から、物件探しの段階からのご相談にも対応しています。

リフォームは「法令の確認」から始める

民泊のリフォームでは、間仕切りの追加、窓の変更、内装材の選び方、照明計画、用途変更の面積など、一つひとつの判断に消防法や建築基準法の要件が関わってきます。これらを知らずに工事を進めると、完成後に営業できないことが分かり、やり直しの費用と時間がかかってしまいます。

民泊への参入を考えている方は、デザインを決める前に、まず法令の確認から始めてください。それが、結果的に最も早く、最も安く開業する方法です。

民泊参入前の物件調査、消防署・自治体への事前相談、法令に対応したリフォームの計画と施工、開業後の運営管理まで、㈱SATにお気軽にご相談ください。

※必要な消防設備や建築上の基準は、建物の規模・構造・営業形態・自治体によって異なります。個別の物件については、所轄の消防署や自治体の窓口にご確認ください。

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