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こんにちは。住まいのリペアSAT（株式会社SAT）です。

相続した実家、転勤で空いたままの家。

「空き家をどうするか」を考えるとき、ほとんどの方の頭に浮かぶのは、この3つの選択肢だと思います。

売る。貸す。壊す。

ご相談にいらっしゃる方の多くも、この3択の間で行ったり来たりして、結論が出ないまま数年が経ってしまったというケースが少なくありません。

実は、結論が出ないのには理由があります。

この3つ、どれも一長一短で「決め手に欠ける」のです。

今回は、まずこの定番3択の限界を整理したうえで、いま全国で広がりつつある4つ目の選択肢「民泊」を、リアルな費用シミュレーションと一緒にご紹介します。

定番3択には、それぞれ「壁」があります

① 売る「その値段なら、手放したくない」
古い家は建物の価値がほぼゼロと査定されることが多く、実質は土地値での売却になります。

立地によっては想像以上に安く、「先祖代々の家をその金額で……」と踏み切れない方が多いのが実情です。

一度売れば、当然ですが二度と戻りません。

② 貸す「貸せる状態にする投資が重い」
普通賃貸として貸すには、現代の住宅水準への全面的なリフォームが求められがちです。

数百万円を投じても、古い家の家賃相場では回収に長い年月がかかる。

しかも一度賃貸に出すと、借主の権利は法律で強く守られるため、「やっぱり返してほしい」が簡単には通りません。

③ 壊す「壊すのにお金がかかり、壊した後も高くつく」
木造一戸建ての解体費用は、規模にもよりますが150万〜300万円程度が目安です。

さらに見落とされがちなのが税金です。

住宅が建っている土地は固定資産税の「住宅用地特例」で税負担が軽減されていますが、更地にするとこの特例が外れ、土地の固定資産税が大幅に上がる（最大で6倍程度になるケースも）のです。

お金を払って壊し、その後の税負担も増える、これが解体の現実です。

3択すべてに共通するのは、「家を手放すか」という発想であることです。

では、家を活かしたまま、収益を生ませる道はないのでしょうか。

4つ目の選択肢「民泊」維持しながら稼ぐ

そこで注目されているのが、空き家を一棟貸しの民泊として運用する方法です。

「民泊なんて都会や観光地の話でしょう?」と思われるかもしれません。

しかし近年の民泊市場は、東京・大阪などの大都市だけでなく地方へも供給が広がっており、届出住宅数の伸び率では九州や四国の県が上位に入るなど、全国的な動きになりつつあります。

宿泊需要も大きく回復しており、宿泊者の半数以上を外国人が占めるという追い風も吹いています。

民泊の何が3択と違うのか。最大の違いは、所有権も、家そのものも、手放さないことです。

• 家は自分のものとして残る（将来、自分や子どもが使う選択肢も残せる）
• 定期的に人が使い、換気・通水されるため、空き家特有の急速な劣化を防げる
• 使わない期間は自己利用もできる（賃貸との大きな違い）
• そして、稼働すれば収入を生む

費用シミュレーション：解体300万円 vs 民泊化300万円

具体的な数字で比べてみましょう。

築40年・木造2階建て（延べ35坪）の空き家を想定した、あくまで一例のシミュレーションです。

A案：解体して更地にする

• 解体費用：約250万〜300万円の支出
• 以後、土地の固定資産税は特例が外れて増額
• 収入：ゼロ（売却するまで）

B案：民泊化する（リペア活用型）

• 床・建具・柱の傷み補修（リペア）：約30万〜50万円
• 水回りの改修（浴室・トイレ・給湯）：約120万〜180万円
• 消防設備（特定小規模施設用）：約20万〜40万円
• 家具・家電・寝具・Wi-Fi：約50万〜80万円
• 初期投資合計：約220万〜350万円

つまり、解体とほぼ同じ金額で、収益資産に変えられる可能性があるということです。

では、その収益はどれくらいか。

一棟貸し（定員4〜6名)・1泊25,000円・月8泊（週末中心の稼働）と控えめに置くと、

• 年間売上：25,000円 × 96泊 ＝ 約240万円
• 運営経費（管理委託費・清掃費・光熱費・予約サイト手数料など、売上の5〜6割程度）を差し引いた手残り：年間約100万円前後

この場合、初期投資300万円の回収は約3〜4年という計算になります。

もちろん、立地・稼働率・単価で結果は大きく変わりますし、年間180日の営業上限もあります。

ただ、「お金を払って更地にする」A案と、「同じお金で家を残し、数年で回収して以後は収益源になる」B案は比較検討する価値は十分にあるのではないでしょうか。

ポイントは、B案の初期投資を圧縮している主役がリペアだということです。

傷んだ床や建具を「張り替えず直す」ことで、古い家の風合いという民泊最大の武器を残しながら、投資額を抑える。

これが私たちSATが得意とする空き家民泊化の型です。

正直にお伝えします：民泊に向かない空き家もあります

すべての空き家に民泊をおすすめするわけではありません。

• 雨漏りや構造部の腐食など、根本的な修繕に多額の費用がかかる建物
• 自治体の条例で営業が大きく制限されるエリア
• 近隣との関係上、宿泊事業が馴染まない立地

こうしたケースでは、無理に民泊化せず、売却や他の活用をおすすめすることもあります。

大切なのは、建物の状態と立地を見たうえで、4つの選択肢をフラットに比較することです。

私たちは工事会社であると同時に宿泊管理の事業者でもあるので、「民泊として成立するか」を建物と運営の両面から判断できます。

まとめ

1. 定番3択（売る・貸す・壊す）には、それぞれ「価格」「投資回収」「解体費＋税増」の壁がある
2. 解体には150万〜300万円かかるうえ、更地化で土地の固定資産税が上がる
3. 民泊化なら、ほぼ同額の投資で「家を残しながら収益を生む」可能性がある
4. リペア活用で初期投資を圧縮すれば、回収期間3〜4年も現実的なライン
5. ただし向き不向きがあるため、建物診断からのフラットな比較が大前提

「うちの空き家は、4つのうちどれが正解なんだろう？」

その問いにお答えするのが、私たちの仕事です。

建物の状態診断から費用シミュレーション、民泊化する場合の工事・届出・運営管理まで、ワンストップでご相談いただけます。

空き家の答えを出したい方は、お気軽に住まいのリペアSATまでどうぞ。